Buto ir sklypo pardavimas: trys skirtingi keliai į nulinį mokestį
Nuo 2026 metų sandorių terminas, po kurio nekilnojamojo turto pardavimas neapmokestinamas, sutrumpėjo nuo dešimties metų iki penkerių. Bet tai tik vienas iš trijų kelių, ir dviem kitiems terminas visai nesvarbus.
Klausimas beveik visada užduodamas taip: „kiek metų reikia išlaikyti, kad nereikėtų mokėti". Atsakymas priklauso nuo to, ką parduodate, ir kelių yra trys.
Kelias pirmas: būstas, kuriame buvote deklaruotas
Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 53 punktas neapmokestina pajamų, gautų pardavus Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį gyvenamąjį būstą kartu su priskirta žeme, jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo buvo teisės aktų nustatyta tvarka deklaruota jūsų gyvenamoji vieta.
Čia išlaikymo terminas nesvarbus. Svarbu tik deklaruota gyvenamoji vieta ir tie dveji metai.
Kelias antras: gyvenote trumpiau, bet perkate kitą būstą
54 punktas dengia atvejį, kai gyvenamoji vieta būste buvo deklaruota trumpiau nei dvejus metus. Tada pajamos neapmokestinamos, jeigu per vienus metus nuo pardavimo jos panaudojamos kito EEE valstybėje esančio gyvenamojo būsto įsigijimui, ir tame būste jūs deklaruojate gyvenamąją vietą.
Tai taisyklė žmonėms, kurie keičia butą į butą. Sąlyga, kurią lengva praleisti: naujame būste gyvenamąją vietą reikia deklaruoti, ne tik jį nusipirkti.
Kelias trečias: išlaikymo terminas
Visam kitam nekilnojamajam turtui, tai yra tam, kuris nepatenka į du punktus aukščiau, galioja išlaikymo terminas. Nuo 2026 m. sausio 1 d. sudaromiems sandoriams jis yra 5 metai, o anksčiau buvo 10.
Tai apima antrą butą, paveldėtą namą, sodybą, sklypą, komercines patalpas ir garažą.
| Kas parduodama | Sąlyga nuliniam mokesčiui |
|---|---|
| Būstas su deklaruota gyvenamąja vieta | 2 metai deklaracijos |
| Būstas, gyventa trumpiau | lėšos į kitą būstą per 1 metus |
| Kitas nekilnojamasis turtas | įsigyta anksčiau nei prieš 5 metus |
| Automobilis ir kitas registruojamas kilnojamasis daiktas | įsigyta anksčiau nei prieš 3 metus |
⚠️ Dėmesio, kur dažnai suklystama. VMI Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo komentare kai kuriose vietose tebestovi senasis dešimties metų terminas, nes komentaro skyriai atnaujinami ne visi iš karto. Galioja įstatymas ir VMI paaiškinimas dėl 2026 metų sandorių.
Jei terminas nesuėjo
Tada apmokestinamas ne pardavimo suma, o pelnas: iš pajamų atimama įsigijimo kaina ir su pardavimu susiję privalomi mokėjimai.
Tarifas priklauso nuo bendros metinės ne darbo pajamų sumos:
| Metinė ne darbo pajamų dalis | Tarifas |
|---|---|
| iki 12 VDU, 2026 m. tai 27 745,80 € | 15 % |
| nuo 12 iki 36 VDU (iki 83 237,40 €) | 20 % |
| nuo 36 iki 60 VDU (iki 138 729 €) | 25 % |
| virš 60 VDU | 32 % |
Buto pardavimas dažnai yra didžiausias vienkartinis sandoris žmogaus gyvenime, tai būtent čia progresas ir pasijunta. Tais pačiais metais parduodant dar ir akcijas, viskas sudedama į tą pačią ribą.
Ką galima įskaičiuoti į įsigijimo kainą
Čia paprastai lieka neišnaudoti pinigai. Įstatymo 19 straipsnio 2 dalis į įsigijimo kainą leidžia įtraukti ne tik pirkimo sumą, bet ir:
- su įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus;
- savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto rekonstravimo išlaidas;
- savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto kapitalinio remonto išlaidas.
Į abi paskutines įeina ir tam tikslui pasiskolintos lėšos. Rekonstravimas ir kapitalinis remontas suprantami taip, kaip juos apibrėžia Statybos įstatymas, tai paprastas apdailos atnaujinimas čia netinka.
Praktinė išvada: rangovų sutartis ir sąskaitas verta susidėti į vieną vietą tada, kai remontas vyksta, o ne po dešimties metų, kai reikia pagrįsti.
Kada ir kur deklaruojama
Deklaracija teikiama iki kitų metų gegužės 1 dienos, forma GPM311. Iki tos pačios dienos sumokamas mokestis.
Deklaruoti reikia ir tuo atveju, kai mokesčio nėra: neapmokestinamos pajamos taip pat rodomos, o VMI apie sandorį vis tiek žino iš Registrų centro.
Pats ar per mus
Pats. Vienas butas, aiški pirkimo ir pardavimo kaina, terminas praėjęs.
Per mus. Paveldėtas ar dovanotas turtas, dalinė nuosavybė, remontas, kurį reikia pagrįsti, arba metai, kuriais be buto dar buvo akcijų ar kripto sandorių. Tada svarbiausia teisingai suskaičiuoti įsigijimo kainą ir 12 VDU ribą. Sutvarkome dokumentus ir parodome paruoštą deklaraciją, pateikiate ją patys. Kainos surašytos kainoraštyje.
DUK
Kiek metų reikia išlaikyti butą, kad nereikėtų mokėti mokesčio
Nuo 2026 m. sausio 1 d. sudaromiems sandoriams penkeri metai, anksčiau buvo dešimt. Bet jei tai būstas, kuriame pastaruosius dvejus metus buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta, išlaikymo terminas nesvarbus.
Ar reikia mokėti mokestį pardavus vienintelį būstą
Ne, jeigu jame pastaruosius dvejus metus buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta. Gyvenus trumpiau, mokesčio nebus, jei per metus lėšas panaudosite kitam būstui, kuriame deklaruosite gyvenamąją vietą.
Ar galiu atimti remonto išlaidas
Rekonstravimo ir kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, taip, įskaitant tam panaudotas pasiskolintas lėšas. Įprasto apdailos atnaujinimo ne.
Kas su paveldėtu turtu
Paveldėjimas ir pardavimas yra du atskiri dalykai. Pardavimui galioja tos pačios taisyklės, o įsigijimo kaina nustatoma pagal atskiras taisykles, ir čia dažniausiai reikia pažiūrėti į konkrečius dokumentus.
Ar reikia deklaruoti, jei mokesčio nėra
Taip, neapmokestinamos turto pardavimo pajamos deklaracijoje taip pat nurodomos.
Ar penkerių metų taisyklė galioja sklypui ir garažui
Taip, ji galioja visam nekilnojamajam turtui, kuris nėra būstas su deklaruota gyvenamąja vieta.
Nuo kada skaičiuojami tie penkeri metai
Nuo turto įsigijimo iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn dienos.
Parašykite, ką reikia sutvarkyti
Atsakome tą pačią darbo dieną. Kainą ir terminą pasakome iš karto, be pokalbio telefonu ir be susitikimo.
Toliau viskas eina per mus. Jūsų pusėje lieka vienas paspaudimas Smart-ID, nes taip reikalauja įstatymas. Slaptažodžių neprašome niekada.